30.03.2018

Верховный суд Российской Федерации  пресек возможность расширительного толкования норм о продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Позиция, изложенная в пункте 16 обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 28.03.12018 направлена на ограничительное толкование ст. 39.6 ЗК РФ, в том числе при разрешении спора о продлении договора аренды земельного участка для постройки объекта, если его строительство еще не началось.

Сейчас участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляют на торгах. При этом существует несколько десятков исключений из того правила.

Одно из них состоит в том, что продление аренды без торгов возможно для достройки объекта. Однако в начале прошлого года Верховный суд по одному из дел допустил продление, хотя строительство вообще не начиналось. Это стало возможным из-за того, что арендатор провел все подготовительные мероприятия для строительства. Фактически Верховный суд РФ в этом определении помог добросовестному застройщику - арендатору.

Хотя в практике и преобладает позиция, согласно которой при таких обстоятельствах в продлении договора по ст. 39.6 ЗК РФ будет отказано, арендаторы стали активно ссылаться на данное определение.

В конечном итоге ВС РФ прервал этот тренд. Он указал, что для продления договора должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ. В данной ситуации не соблюдено последнее из них: нет оснований для предоставления земельного участка без торгов, поскольку отсутствует объект незавершенного строительства.

ВС РФ также отметил недопустимость оценки недобросовестности поведения сторон. Такой критерий для продления аренды без торгов не предусмотрен земельным законодательством.

Можно сделать следующие выводы:

- для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные ст. 39.6 ЗК РФ, включая п. п. 3 и 4;

- добросовестность арендатора не поможет ему продлить договор аренды земельного участка, если не соблюдены условия этой статьи.